不動産投資は、「お金持ちがするもの」と思っていませんか？あるいは、不動産投資は「リターンも多いけどリスクも高くて・・・」と思っていませんか？そんなあなたに、まずは「不動産投資」をキチンと理解することから始めましょう。
「不動産投資」とは不動産の物件を購入し、購入した物件を他人に賃貸したり売却することによって収益を投資です。
不動産投資は不動産の値上がり後に売却して利益を売却利益（キャピタルゲイン）を期待する投資でした。
マンションなどを賃貸して得られる家賃収入つまり運用利益（インカムゲイン）を期待する不動産投資が主流です。デフレ不況やペイオフ解禁、高齢化社会への急速な移行の中でアテに出来ない年金制度、定年退職後の長いセカンドライフ、将来に対する不安がつのりますよね。
不動産投資は高利回りが期待でき、サラリーマンの方にも無理なく始められる資産運用です。
とは不動産投資に限らず資産運用は自己責任が原則です。
投資は、出来ない、不確実要素があります。不動産投資を始める前に「さまざまな不確実なこと」を想定し、将来ダメージを受けたとしても受け入れられるものを「自分で」「選択し」「納得する」ことが重要になります。
不動産投資は安全性が高く、長期に渡って安定した収入が確保できる資産運用です。
小額から始めることができ、節税効果や相続税対策として、メリットがあります。
私的年金
公的年金と貯蓄だけでは長い老後の生活は不安がつのります。
投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金に安定した賃貸（家賃）収入を得ることが出来ます。かわり投資用マンションをローンで購入すると団体信用生命保険に加入することになります。
ローン返済中に死亡したり団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険から支払われます。残されたご家族にはマンションが月々安定した家賃収入を受け取ることが出来ます。売却してまとまったお金を手にすることも可能です。
●節税効果
不動産投資では家賃収入は不動産所得として給与所得等とは申告します。
際、建物の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税などの必要経費が認められ、それらを家賃収入から差し引き赤字部分を損益通算として給与所得や事業税などの他の所得から差し引き所得税・住民税の節税をすることが出来ます。不動産所得が黒字の場合は税額が増え、節税効果はご注意ください。
●相続対策
相続の際、購入した投資用不動産は時価の現金や株式と違い評価額（概ね建物は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価されます。）で決まります。
相続対策として有効と言えます。現在はデフレで不動産価格や家賃も低水準ですが、将来経済がインフレに転じた場合、預貯金などの貨幣価値が低下（目減り）し、投資物件の資産価値や上昇が考えられます。
預貯金の一部を運用に回すことでインフレヘッジになります。不動産を売却すれば多少のキャピタルゲインを見込める可能性もあります。
不動産“投資”と呼ばれるようにアパート・マンション投資にも利益を得るためにリスクが伴います。
不動産投資についてのリスクをご説明します。
空室・家賃滞納・賃料下落
アパート・マンションが常に満室で、入居者が退室してもすぐに次の入居者が見つかる、という保証はありません。
家賃滞納者が居ると回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた利回りを確保でなります。入居者を確保するために賃料を下げる必要が出てくるかもしれません。入居者の募集や建物の管理代行を、企業が請け負うスタイルが増えてきています。
老朽化と修繕年月が経つにつれ、建物の老朽化や陳腐化が進みます。
修繕の不安が出てきます。入居者を確保するためにも常に最良の状態を維持していくための費用が必要ですので、「長期修繕計画」を必要があります。 売却損失（キャピタルロス）不動産価格が下落した場合は、取得した不動産を売却した場合に損をする、つまり恐れがあります。
低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。